En la actualidad hay muchos consorcios regidos por Reglamentos de Propiedad Horizontal que prevén la imposición de multas a los propietarios de las UF, la consulta más frecuente que se plantea es si el administrador tiene la potestad de imponer multas dinerarias a los propietarios.

También hay casos en que es el Reglamento interno del consorcio el que especifica la facultad del administrador de imposición de multas. En este caso habrá que corroborar que en el título de propiedad se encuentre la obligación del adquirente de cumplir con dicho reglamento interno.

También podremos encontrar casos en que no se trate de la imposición de sanciones al infractor: como no permitirle el uso del SUM por determinados días o meses, o el uso de otros amenities por determinado período de tiempo.

Analizando las facultades del administrador de consorcios, que están establecidas en el art. 2067 del CCYC, se observa que éste no menciona facultad alguna del administrador del consorcio de imponer multa o sanción a los propietarios. Además, está previsto en dicho cuerpo normativo en el art. 2069: "En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones."

Se puede apreciar entonces claramente que no hay ninguna disposición en el CCYC que otorgue derecho al administrador del consorcio la imposición de multas, siendo que en Propiedad Horizontal no existe un órgano judicial, estando conformada la persona jurídica Consorcio por 3 órganos; La asamblea (el órganos de toma de decisiones), el Administrador (el representante legal y obligado a cumplir las disposiciones de la asamblea) y el Consejo de Propietarios (órgano que principalmente de fiscalización y control económico y financiero, con atribuciones enumeradas en el art. 2064 del CCYC y que es el único órgano cuya existencia no es obligatoria).Por otra parte, hay reglamentos de Propiedad Horizontal que establecen la imposición de multas, y surge nuevamente la pregunta, ¿son legítimas las multas impuestas por el administrador cuando esa facultad figura en dicho Reglamento?. este tipo de casos es muy frecuente, ¿Qué sucede si un propietario por una cuestión personal de animosidad con otro Propietario efectúa el pedido de una multa al administrador y esta la aplica? ¿Cómo se garantiza al propietario multado el derecho constitucional a la defensa y al debido proceso? En principio, la multa debería ser notificada al propietario antes de su imposición, y se le deberá otorgar un plazo para que éste pueda hacer efectivo su descargo, se le debe notificar día, y horario en que se produjo el hecho que se le imputa, quienes han presenciado el hecho, cuál es la falta al reglamento en que ha incurrido, cual es el órgano que analizó la infracción que se le atribuye y cuál es su dictamen al respecto.

Es por eso que ante la imposición de una multa, es recomendable que antes de abonarla, el propietario se asesore con un abogado especialista para analizar su caso particular y efectuar las medidas pertinentes.

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Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA.

Especialista en Propiedad Horizontal.

Tel: 11-5049-8440